Ein halbes Jahr nach dem Markteintritt in Österreich zieht Hendrik Richter, Geschäftsführer von ohne-makler.at, eine erste Bilanz: Hunderte Verkäufe und Vermietungen ohne Provision, wachsende Nachfrage – und ein Markt, der kleiner, regionaler und stärker persönlich vernetzt ist als in Deutschland. Er Einblicke über den Wert von direktem Kontakt, den strengen Mieterschutz in Wien und darüber, wie unterschiedlich sich die Preise in den Bundesländern entwickeln.
Herr Richter, mit der verschärften Grunderwerbsteuer gleichen sich die österreichischen und deutschen Immobilienmärkte immer weiter an. Vereinfacht das Ihren Markteintritt als deutsches Unternehmen?
Durch dieses Initiative ergibt sich eine Gemeinsamkeit mehr, die sich beide Länder teilen. Dazu kommen noch weitere Parallelen. Es sind staatliche regulierte Mietermärkte. Auch die Finanzierungsbedingungen für Käufer sehen in beiden Märkten ähnlich aus.
Wir merken aber auch Unterschiede, die den Markt sehr spezifisch machen. Der österreichische Immobilienmarkt ist kleiner, regionaler geprägt und mit einer höheren Eigenheimquote ausgestattet.
Dafür fällt die Maklerprovision in Deutschland mit bis zu 7 Prozent vom Kaufpreis meist üppiger aus im Nachbarland. Profitieren tut davon leider nur der Makler.
Alles in allem vereinfacht die modifizierte Grunderwerbsteuer für uns minimal etwas, da wir dieses Thema “von Zuhause” kennen. Was nicht heißen soll, dass der Markt in Österreich keine typischen Spezifika hat.
Wie fällt Ihr Gesamtfazit nach über sechs Monaten in Österreich aus?
Grundsätzlich blicken wir auf erfolgreiche erste Monate zurück. Wir haben zwischen Januar und Juni über 300 provisionsfreie Vermietungen und über 100 provisionsfreie Verkäufe vermerkt. Fast 1.000 Inserate wurde im selben Zeitraum über die Plattform geschaltet.
Wir spüren: Unser Produkt stößt auf großes Interesse. Lösungen für den an vielen Stellen verkrusteten Immobilienmarkt in der Alpenrepublik werden dringend gesucht. Vor allem in Wien erkennen wir das. Die Nachfrage verhält sich ungebrochen und zeigt uns, dass wir extrem gebraucht werden. Auch freut uns die Integration von Mietguru.at und leichtgemacht.at in unser unternehmerisches Ökosystem. Mit diesen Zukäufen verfeinern wir die technologischen Standards und verbessern die lokale Präsenz in der Bundeshauptstadt.
Womit haben Sie insgeheim nicht gerechnet?
Auf böse Überraschungen, die uns stark einschränken, sind wir nicht gestoßen. Was wir aber merken sind die regionale und lokale Verankerung. Das kommt in Österreich stärker zum Tragen als in Deutschland. Das bedeutet: Wer mitmischen will muss auch vor Ort deutlich mehr stattfinden und mit den Leuten ins Gespräch kommen. Das tun wir kontinuierlich und wir registrieren, wie sehr uns das beim Wachsen entgegenkommt.
Wir nehmen diese gewachsenen Rahmenbedingungen an und wollen das Beste für unsere Kunden rausholen.
Wo laufen Dinge operativ besser als gedacht?
Das soll nicht arrogant rüberkommen: Aber in den ersten Tagen erreichten wir schneller als erwartet die ersten hundert Listings. Dass das damals noch zu Jahresbeginn so losgeht, hatten wir in diesen traditionell ruhigen Marktphasen nicht einkalkuliert. Diesen Schwung spüren wir noch heute. Wir sind also weiterhin darin bestärkt, unsere Wachstumsstrategie auszubauen.
Der österreichische Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2025. Foto: Hendrik Richter © Nina Witte
In Wien kennt man den starken Mieterschutz. Ein Vor- oder Nachteil für ohne-makler?
Da Mietzinsdeckelungen die Wirtschaftlichkeit des Vermietungsprozesses einschränken, werden kostensparende Lösungen einerseits wichtiger.
Andererseits stellt das komplexe Mietrecht viele Vermieter vor ein großes Fragezeichen. Aus Sorge wird dann leider zu oft auf Makler zurückgegriffen. Eine teure und verhinderbare Entscheidung.
Für uns weder Vor- noch Nachteil, sondern eine wichtige Aufgabe: Den Leuten die Infos an die Hand geben, sodass sie souverän agieren und sich sicher sein können, keinen Makler zu brauchen. Wir sind der unabhängige Immobilienexperte an ihrer Seite.
Warum sollten Kunden auf Ihre Lösung zurückgreifen?
Da gibt es mehrere Gründe. Wir bieten als ohne-makler den Verkäufern und Vermietern im ganzen Land Kostenersparnis, Transparenz, Nutzerkontrolle, Technologievorsprung, und schnellere Transaktionen. So etwas hat es in der Form in Österreich noch nicht gegeben. Unsere Kunden sparen echtes Geld und kommen mit mehr Tempo zu transparenten Geschäften. Makler überteuern und verzerren den Verkaufs- und Vermietungsprozess meist nur.
Heißt zusammengefasst: Ein Makler kostet ziemlich viel Geld und ist nicht zwingend notwendig. Jeder private Verkäufer oder Vermieter kann mit etwas Zeiteinsatz und unseren Produkten hohe Kosten sparen.
Überwiegt bei Ihnen die Aussicht auf eine Markterholung oder die Skepsis, dass das Restjahr verzwickt bleibt?
Prinzipiell bin ich verhalten optimistisch eingestellt. Was wir auf Grundlage unserer Datenlage sehen, ist eine kontinuierliche Beruhigung der Preislage. Wien ist da ein gutes Beispiel: Lag der Wiener Kaufpreis pro Quadratmeter für Wohnungen letztes Jahr bei round about 6.400 Euro, sehen wir um plus minus 300 Euro gestiegene Preise. Das ist aus meiner Sicht ein klares Zeichen für Wachstum.
Andere Regionen mit kleineren Städten und weniger urbanen Gebieten, wachsen allerdings anders. Teilweise mit langsameren Preisanstiegen. Teilweise mit Seitwärtsbewegungen.
Der österreichische Immobilienmarkt entwickelt sich derzeit also sehr fragmentiert. Ohne dass es eine einseitige Richtung gibt, die für alle Bundesländer identisch ausfällt. Aber die grobe Richtung sieht gut aus.
Ähnlich wie in Deutschland würde ich genau hinschauen, wie sich EZB- und geopolitische Entscheidungen entwickeln. Denn das werden die Seismografen dafür sein, wie es dauerhaft in beiden Ländern weitergeht.
Welche Ambitionen und Ziele haben Sie sich als Unternehmen langfristig gesetzt?
Bis 2028 wollen wir der führende Anbieter für provisionsfreie Immobilienverkäufe und Vermietungen in Österreich werden. Die ersten Schritte im Markt geben uns kräftigen Rückenwind. Wir sind deswegen auch optimistisch, dass wir unser Ziel in die Tat umsetzen werden.
